不動産の二重売買された
【不動産の二重売買】
＜相談内容＞
不動産を購入し、権利証を預かっていたのですが、代金の支払い後に、二重売買されていました。
しかも、登記を先にされていたんですが、こんなこと出来るのでしょうか？
＜返答＞
法律上、同一の不動産を二重に売買した場合、前に買い受けた者（前者）が登記をしない間に、その後に買い受けた者（後者）が登記をしてしまえば、後者は、その不動産の取得を、前者はもちろん他の誰に対しても主張することができます。
この場合、後者がすでに前者が買ったものであることを知っていて、なお登記したのであっても変わりません。
また、権利証とは、その名称にかかわらず、手形、小切手と異なり、その権利を表しているものではなく、単に登記がなされたということを証明する書類にすぎません。
よって、権利証がなくても、その所有者は保証書によっても登記の申請ができるのです。
このケースの場合では、先に登記した人と話し合いで、自分の登記にしてもらうか、それが駄目であれば、その不動産を取得する方法はなくなります。
そうなると、不動産の売主に対して、損害の賠償を請求して、金銭的に事を解決する以外に方法はなくなります。
【仮登記とは】
＜相談内容＞
不動産を買い、移転登記を受けました。
しかし、後に移転登記前からの仮登記が見つかったのですが、どういうことですか？
＜返答＞
法律上、不動産の権利の得喪変更は、登記をしなければ、第三者にその権利を主張することはできません。
しかし、権利の変動が完全にすんでいないが、将来それが行なわれることになっているとか、登記に必要な書類が今現在揃わないが、近く揃う予定だとかいう時が多々あります。
そのような時に、権利を保全する為に、登記法上認められた制度が仮登記というものです。
仮登記が許される場合は、
◇登記の申請に必要な手続き上の条件が完全でないとき
◇権利の設定、移転、変更、消滅の請求権を保全しようとするとき
になります。
そこで、この仮登記をしておくと法律上、順位保全の効力といって、後にこの仮登記に基づいて本登記をすると、その本登記は、仮登記のときになされたと同じ効力が認められるのです。
このケースの場合、何の仮登記であるかが問題になりますが、例えば貸金債権を原因とする代物弁済予約などであると、債務者が貸金を支払うことができないとなると、本登記されることになります。
当然順位も仮登記が先ですから、仮登記をした者が本登記をすることになります。
【登記の拒絶】
＜相談内容＞
不動産を買ったのですが、売主が登記をしてくれません。
このような場合には、どうすればよいですか？
＜返答＞
土地や建物を売った場合には、売主はその名義を買主に移転しなければならない義務がありますので、買主は売主を被告として土地所有権移転登記の訴えを起こすことができます。
その勝訴判決の正本と判決確定の証明書で、一方的に登記をすることができます。
また、仮登記仮処分の申請をする方法もあります。
土地を買うときに作る不動産売買契約書には、所有権移転、代金支払方法等の条項の他に、代金の領収の事実を記載することになっています。
代金の領収書が他にもあれば、それと不動産売買契約書とを添え、さらに仮登記仮処分申請書というのを作成して、土地登記簿謄本とともに地方裁判所に提出することになります。
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