不動産の誇大広告で契約解約
【不動産の誇大広告】
＜相談内容＞
誇大広告につられて土地を買ってしまったのですが、実際に行ってみると広告と違いました。
解約することはできますか？
＜返答＞
商品の内容や価格などについて実際のものよりも著しく優良、有利であると誤認させるような誇大広告や虚偽の広告は、不当景品類及び不当表示防止法、不正競争防止法などによって一般に禁止されています。
このような広告をした者は、公正取引委員会から違反行為の排除命令を受けたり、懲役、罰金などの刑事罰を受けることもあります。
また、不動産広告には、宅地建物取引業法によって規制されています。
宅地建物取引業法では、宅地または建物の所在、規模、形質、現在または将来の利用の制限、環境または交通その他の利便、代金、借賃などの額やその支払い方法、代金などに関する金銭貸借のあっせん、の８項目についての表示を規制し、これらを受けて、「不動産の表示に関する公正競争規約」を定めています。
誇大広告をした業者は、宅地建物取引業の免許の停止あるいは取消の処分を受け、刑事罰を受けることがあります。
また、宅建業法では、クーリング･オフが適用されます。
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約であって、その事務所や土地に定着した建物に設けられる案内所など一定の場所以外で締結した契約である時は、８日以内であればこれを解除することができます。
【契約後の建物焼失】
＜相談内容＞
住宅を買ったのですが、引渡し前に火事によって、建物が焼けてしまいました。
もちろん、損害は支払ってもらえるのですよね？
＜返答＞
民法は、売買の目的物が特定物である場合、または不特定物の場合でも、目的物が特定した後で発生した損失は、買主がこれを負担しなければならないと定めています。
ですので、買主は、売主の責任になるような原因で目的物が焼けたり壊れたりしたのでないかぎり、代金だけは全額を支払う必要があります。
しかし、買主が代金全部を支払った場合なら、売主がその目的物について持っていた権利を代わって行使できます。
売主の付けていた保険金を受領することもできますし、隣家の出火が重大な過失にもとづくものなら、買主は登記がなくとも隣家に損害賠償請求はできます。
という権利を行使できたとしても、売買契約を作る際に、売主買主双方の責任に帰することのできない理由で家屋が滅失したときは、双方で損害を負担するなどの条項を設ける必要があります。
【シックハウスとは】
＜相談内容＞
購入した住宅に入居したのですが、体調が悪くなりました。
病院で診察したら、シックハウス症候群と言われました。
契約解除などできるのでしょうか？
＜返答＞
シックハウスとは、建材などに用いられているクロスなどに防腐剤として使用されているホルムアルデヒドなど化学物質が発散することで起こる空気汚染が原因で、めまい、吐き気、頭痛、呼吸器系疾患、体調不良などの症状を呈する化学物質過敏性といわれています。
シックハウス症候群の対策として、居室内の衛生を確保するため、規制が導入されました。
◇クロルピリホスを発散する恐れのある建築材料の使用を禁止
◇ホルムアルデヒドを発散するおそれのある建築材料の使用の制限等を行なうと共に気密性の低い在来の木造住宅を除き、喚起設備の設置を義務付けています。
契約の解除について、建売住宅などの売買において、シックハウスの原因となる建材を使用しているか否かを質問し、それがないとの売主側の説明にもかかわらず、実際は、そのような建材を使用していることが判明したような場合には、債務不履行を理由に売買契約の解除が認められることもあると考えられています。
まだ、判例は少ないですが、シックハウスの被害は世間的に認知されつつあるといえます。
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