新築の家に傷がある
【新築に瑕疵がある】
＜相談内容＞
新築の家を建てたのですが、この新築の家には、いろんな傷があり、納得できません。
このような場合はどうすればよいですか？
＜返答＞
このような場合には、期限を切って、傷のないように手直しするよう催告し、それでも無責任を決めるときには、代金を支払ってない場合は、これをあくまで留保し、結局工事代金を値切るか、あるいは他の職人に手直しさせて、その損害を請求する方法をとります。
それでも任意に交渉に応じないようであったら、裁判所に対して調停を申し立て、減額させるか、損害賠償で解決することになります。
また、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の施行後に締結された新築住宅の取得契約については、基本構造部分に瑕疵がある場合、１０年間は瑕疵担保責任を追及することができます。
【マンションの上の階から水漏れ】
＜相談内容＞
マンションの上の階から、水が漏れてきて、水浸しになったのですが、損害賠償することはできますか？
＜返答＞
建物や塀などの設備を「土地の工作物」といいますが、その欠陥によって他人に損害を与えた時は、その占有者または所有者が責任を負うことになっています。
本件自己の原因である欠陥部分の所有者が上の階の人のものであれば、その人が責任を負い、下の階の人のものであれば、自業自得になります。
しかし、マンションなどは区分所有者だけの所有に属する部分と、各区分所有者の共有に属する部分とがあります。
前者を専有部分、後者を共用部分といいます。
欠陥部分がこの共用部分であるならば、その所有者は各区分所有者全員だということになります。
そうなると、下の階の人が被った損害も、この全員で賠償することになります。
【ペット禁止の賃貸借契約違反】
＜相談内容＞
ペット飼育禁止のマンションに住んでいるのですが、それに違反するとどうなるのですか？
＜返答＞
建物、特にマンションなどの共同住宅では、鳴声による騒音、あるいは悪臭、強暴性の危険などを防ぐなどの趣旨により、一定の種類の動物の飼育が禁止されていることがあります。
このような決まりは、その禁止の趣旨が合理的なものであれば有効であり、法的にも問題はありません。
違反した場合に賃貸借契約を解除できるかについて、契約書上に「催告なくして直ちに契約の解除が出来る」との文言がない場合は、民法の原則により、「１週間以内に住居を戻すように」との催告をした上で、その回復がないことの条件付で解除しなければならないとされています。
もし、１週間以内にペットの飼育をやめ、住居に戻したのであれば、原則として貸主と借主との信頼関係は回復されたものとして解除は認められないことになります。
ただ、飼育をやめ、住居に戻したとしても、極端に悪臭が残っているとか、壁などの損傷などが激しい場合には、信頼関係が破壊され回復不能として解除が認められることもあります。
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