家主が変わったら
【家主の変更】
＜相談内容＞
家主が変わったのですが、新家主と契約をやり直さなければなりませんか？
＜返答＞
借家法によれば、建物の賃借権は、そこの居住していることによって、直接契約をした家主以外の人に対しても、その賃借権を主張して対抗できます。
そのため、契約はそのまま引き継がれることになります。
法律上は、新家主と新たに契約を結ばなければならないという必要もありませんし、敷金も新家主に引き継がれることになります。
もし、新家主が敷金が入っていることを知らなかったといっても、裁判所はこんな弁解は聞き入れませんから、借家人は新家主に直接敷金の返還請求をすることができます。
【定期借家契約への変更】
＜相談内容＞
現在の借家契約を定期借家契約に切り替えたいのですが、どうすればよいですか？
＜返答＞
借地借家法の定期建物賃貸借の施行前になされた契約で、貸主による更新拒絶、解約申し入れについて正当の事由が必要とされているものについては、更新時にこれを定期借家契約に切り替えることはできないことになっています。
ただし、これは居住用の借家について適用があるのであって、事業用の借家の場合には、定期借家契約に切り替えることは認められています。
この法律による定期借家の導入前の一般通常の借家契約による場合であって、更新を拒む正当事由がある場合には、家主は更新を拒絶することができます。
そのために、家主と借家人との間に紛争が生じ、紛争を解決する手段として、双方が妥協した結果、従前の借家契約が終了したことを確認し、改めて定期借家契約を締結することは許されるとしています。
【内縁の夫の死亡による借家権】
＜相談内容＞
内縁の夫が亡くなったのですが、借家権や居住権はどうなるのですか？
＜返答＞
内縁の夫の死亡によって、内縁の夫の一切の権利は、原則として相続人に相続されることになります。
借家権も相続されることになり、相続人がいれば、被相続人と同居していたといないとを問わず、相続人が借家権を相続することになります。
この場合には、従来どおりの使用を継続することになります。
婚姻届を出していない内縁の妻には原則として相続権はありませんが、もし内縁の夫婦の間に子供がいれば、子供の相続によって、内縁の妻もその借家を引き続き使用することができます。
相続人がいない場合には、借家法で、同居の内縁の妻または夫、同居の事実上の養親または養子に対して、それぞれの借家権の承継を認めることになっています。
この場合には、家主は権利金を要求することはできず、明渡請求もできません。
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