サブリースしているビルを債権者に差押された
お世話になります。
店舗賃貸を中心に不動産賃貸仲介、サブリースをしておりますIと申します。
現在、弊社がサブリースをしているビルがありまして、そこの所有者が第一位の抵当権者から、競売の申立を受け、物件を差押えられました。
また、その1か月後に賃料債権の差押を受けました
時間軸で古い順に並べると以下です。
①抵当権設定→ ②弊社サブリース契約→ ③競売申立、物件差押→ ④賃料債権差押
所有者の信用状態があまり良くないという事情もあったので、サブリースの契約をする際、契約書に以下のような特約事項を記載しておりました。（甲：所有者 乙：弊社）
「甲において、仮差押、仮処分、差押、もしくは競売の申し立てを受けるとき、乙は、本契約第6条2項に係わらず、賃料およびその他の乙の甲に対する債務を保証金と相殺することができる。」
※本契約第6条2項は以下です。
「乙は、保証金、または乙が甲に対して有するいかなる債権をもってしてもこれを賃料と相殺することはできない。」
先日、裁判所より催告書が弊社に届き、陳述書を今月末までに送らなければなりません。
当社としては、上記の特約の通り、差押があったので、保証金との相殺を主張しようと考えております。
ちなみに保証金は10か月分預託してありますので、10か月分は相殺、その後は命令通りに抵当権者へ支払い。というように考えています。
以上の考えを陳述書に記載し、裁判所へ提出する予定です。
この私の考えが法律上、通用するのかどうかをお聞きしたいと存じます。
以上、なにとぞよろしくお願い申し上げます。
【ご返答】
こんにちは。
＞この私の考えが法律上、通用するのかどうかをお聞きしたいと存じます。
この保証金とは、ビルの賃借人が賃貸人に預けているものを、サブリースをしているご自身が預かっているということですよね。
ということは、この保証金はビルの賃借人が賃貸借契約の終了後、未払い賃料や原状回復費用を払うためにあるものですよね。
であれば、勝手に相殺は出来ないと思います。
これは賃貸人と賃借人との契約上の保証金ですので、ご自身には権利がないのです。
ご自身は賃料の中から何％かを手数料としてもらっていたわけですよね。
その賃料が差し押さえられたわけですよね。
でしたら、その債権者が差し押さえた賃料から支払いを受けるのが筋だと思います。
どちらにしても、裁判所に陳述書を提出するわけですから、これらのことを裁判所に聞いてみてはどうですか。
債権者が差押をする際には、法律的に優先して弁済を受ける順序が決まっています。
当然、賃借人はご自身が受け取る管理費用を支払っているのですから、ご自身に権利があると思いますよ。
その旨を裁判所に聞いてみてはどうですか。
またいつでもご連絡ください。
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