敷金返還請求
賃貸借契約で契約を終了し、建物を明け渡す際に問題になるのが、敷金の返還に関する問題です。
敷金が返還されない場合とは、退去時の復旧費として敷金が充当される場合がほとんどなのです。
借家人には、建物を原状回復する義務があります。
では、原状回復義務とは？
貸した当時ということではなく、賃借人の居住、使用により発生した建物減少のうち、借家人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することで、自然損耗・経年変化は、家賃に含まれているとすると考えられています。
善管注意義務とは、善良なる管理者としての注意義務をいい、他人のものを借りているような場合には、借主は契約してから契約終了時に物件を貸主に明け渡す場合の間は、相当の注意を払って物件を使用、管理しなければならないという義務です。
要するに普通に気をつけて使っていれば、自然損耗・経年変化の場合には、敷金は返還されるということです。
貸主が負担しなければならないとされているもの
１、賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの
・家具の設置による床やカーペットのへこみ
・タバコのやに（クリーニングで落とせる程度のもの）
・テレビや冷蔵庫の背面の黒ずみ
・日照等による畳やクロスの変色
・壁に貼ったポスターや絵画の跡
２、賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもののうち、
次の入居者を確保する為の化粧直し、グレードアップの要素があるもの
・古くなった設備等を最新のものに取り替える
・新築のような状態にする為のクリーニング
借主が負担しなければならないとされているもの
１、賃借人の使い方次第で発生したりしなかったりするもの（明らかに通常の使用による結果とはいえないもの）
・タバコによる畳・カーペットの焼け焦げ
・引越し作業で生じた傷
・日常の不適切な手入れや用法違反による設備の毀損
２、賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもののうち、賃借人のその後の手入れ等管理が悪く発生、拡大したと考えられるもの
・台所の油汚れ（日常の手入れが不十分なもの）
・結露を放置したことにより発生したしみやかび
＊、賃貸借契約には特約がある場合があるので注意
全ての特約が有効ではなく、判例から原状回復に関する特約には要件が必要であるとされています。
・特約の必要性があり、かつ、暴利的でないほどの客観的、合理的理由が存在すること
・賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
・賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
（賃貸住宅紛争防止条例「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」抜粋）
敷金が返還されない場合、不信に思われたなら上記を確認してみてください。
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